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幻影停在海光大厦停车场，一行人才下车，就有个中年男子持着手机迎上来。
“你们好，请问，是汪总吗？”
汪言上前一步，伸出手：“您好，我是汪言。”
“汪总您真是……年少有为。”
中年人愣了一下，和汪大少握完手才想起来自我介绍。
“啊，失礼失礼，我是魔都第一中级发院执行局负责本次拍卖的黄光良，您叫我老黄就好。”
老黄什么的听听就拉倒吧，真叫出口，那得多不懂事？
汪言直接把对方高高捧起：“黄处您好，您更年轻有为。”
黄光良谦虚摆手：“不敢当不敢当，我就是个干杂活的。”
魔都中院是正厅级单位，3.2亿的拍卖金不是小数，负责此事的黄光良，级别肯定不低。
汪大少和对方的关系，不是纯粹的买主与卖家，不至于勾心斗角当敌人似的提防着，但又不能完全信任。
法院在阿里平台主动坑买家的事情，至今为止，一例都没发生过。
网络平台面向全国，出问题影响太大，又没什么个人利益在里面，所以司法机构主动下套的意愿并不强。
但是，被动的坑很多，这种事儿不会为个人意志转移。
所以，汪大少没有与对方谈写字楼的事儿，东拉西扯的寒暄着，一并走向大厦。
进到大堂，另有一拨人在等着。
其中一位是大厦的物业经理，另外一位是王庭娱乐的律师。
各方人马到齐，才真正开始聊正事。
主要是律师问，对方答，汪言只负责听。
一项一项确认过去，情况渐渐变得明朗起来。
两层写字楼的产权明晰，不存在抵押或出售给第三方的情况，缴款之后的一个月左右就能拿到产权。
两层楼的实际面积与文件描述并无出入，每层各3700平，六座客梯+一座货梯，格局很好。
物业方面掏出一份前年的成交文件，26、27、28层的出售价格，在前年是7.2万元一平。
今年的魔都写字楼市场其实有点阴跌，成交价与去年基本持平，但成交量较少。
在这样的情况下，司法方将两层楼评估为4.8亿，均价6.5万每平，是比较公允的。
拿到银行去做抵押，评估价应该差不离。
而18、19两层的实际拍卖价，仅为3.2亿，均价4.32万元每平，是个超级大便宜。
当然，如果汪言不急着拿下，静待流拍，下次的上拍价必然会降到3亿以下，甚至到2.8亿、2.6亿，都有可能。
法院查封的资产，卖出去就是赚。
不然用什么来补偿债权人？
至于被执行人，那家公司已经破产，老板被列为在逃通缉犯，没有任何麻烦。
所以，现在仅剩的麻烦是……
“18、19层早在两年多前就被租了出去，目前有大大小小二十来家公司在那两层楼里办公，清理租客方面的事情，我们爱莫能助。”
黄光良并没有因为汪言年纪小就轻视他，坦然把情况说明。
这种事儿，哪怕骗得过汪言，亦不可能骗得过律师，没必要撒谎。
汪大少翘着二郎腿安静坐着，对黄光良点点头，仍旧没开口，静待律师交涉。
“葛经理，当时签订的租期是多久？”
“因为不是整租，合同大部分都是2+1，有个别的是1+1，但租金是一年一交，由我们代收，然后转给业主。”
“所以现在是什么状态？本年度的租金已经交付？”
“没有，刘老板1月份出的事，租客们以业主破产权益人不明为由，拒绝交付今年的租金。”葛经理摇头。
“OK，我表述一下，您看对不对——按照合同，今年是+1合同的最后一年租期，但实际上租客们已经处于拖欠租金状态。
现在是11月，有没有租客是在去年11月份到今年1月份之间交租的？”
“没有。”
“OK，那就是说，所有租客全体欠租，对吧？”
“对的。”
“OK，咱们再具体一点，已经履行完合约的有多少家？仍在合约期内，只是欠租的有多少家？”
“额，租期未到的应该只有三四家吧……具体的情况我得查查。”
律师点点头，回去和汪言小声汇报。
“汪总，在法理上，只要您拍下资产，在缴清款项、法院出具裁定书的那一瞬间开始，您就具备业主资格，可以解除与前租户的租赁关系。
但是，在具体的执行方面，我们很难申请下来法院的强制措施，如果租户拒不搬出，会很麻烦。
二十多家租户，长达一年时间拒绝交租，我完全有理由怀疑：租客内部应该已经形成共识，集体拖延、抵赖的可能性极高。
风险主要是集中在这里，别的问题不大，您慎重考虑。”
“多谢，我明白了。”
汪大少点点头，主动起身，邀请葛经理：“情况我已经了解，能不能请您带我上去实地看一看？”
“没问题，没问题！”
葛经理客客气气的鞠躬弯腰，请大家上楼。
一行人就呼呼啦啦踏进电梯。
来到18楼，在葛经理的介绍下，汪言终于搞清楚两层楼的格局。
海光大厦总高28层，框架剪力墙结构，单层空间分割极灵活，室内墙体基本都是空心砖，不承重，只起到分隔作用。
18层被分隔成大概20个空间，驻扎着十几家公司。
19层的一半属于一家外贸企业，另外一半仍旧是散租。
按照葛经理的介绍，18、19两层都有不少没有被承租出去的区域，但是汪言一路走来，发现本该空着的房间，统统都被占用着。
葛经理讪笑道：“自从刘总出事，我们物业也很为难……”
汪言意味深长的笑笑，扔下一句：“你们海光房地产还挺好欺负的。”
转身走向前方。
葛经理被挤兑得很难受，动动嘴唇却没说出话来，眼睛里闪过一丝焦虑。
汪云喜又冷不丁问：“葛经理，物业费是哪方交？”
“呃，是我们物业与业主进行结算的……”
“那前业主欠你们物业费么？”
“当然，今年的物业费都没有结……”
汪云喜却不信：“你们代业主收取租金，没有直接扣掉物业费？”
葛经理被问得满脑门汗：“呃，主要是今年的租金没有收上来……”
对话的功夫，汪言已经在19楼的走廊里转了整整一圈。
写字楼真心不错，框剪结构最优秀的地方就是空间的任意分割，空心砖墙一拆，想怎么改造就怎么改造。
直播间、化妆间、浴室、健身区、办公区、摄影棚、录音棚……
任何需求都能够得到满足。
7200平的面积，塞下1000员工轻轻松松。
王庭娱乐不断扩招，才几个员工？
250个不到。
拿下此处，至少一到两年内，王庭娱乐不需要考虑经营场地的问题，闷头往前冲就好。
……
走廊里人来人往，穿着各式工装的员工们，看着汪言一行人溜溜达达指指点点，目光十分讶异。
尤其是汪大少，衣着华贵，年纪又那么小，身后还跟着两个天仙般的姑娘，被一群中年男人拱卫在中间，一股顶级二代巡街的气息... -->>
幻影停在海光大厦停车场，一行人才下车，就有个中年男子持着手机迎上来。
“你们好，请问，是汪总吗？”
汪言上前一步，伸出手：“您好，我是汪言。”
“汪总您真是……年少有为。”
中年人愣了一下，和汪大少握完手才想起来自我介绍。
“啊，失礼失礼，我是魔都第一中级发院执行局负责本次拍卖的黄光良，您叫我老黄就好。”
老黄什么的听听就拉倒吧，真叫出口，那得多不懂事？
汪言直接把对方高高捧起：“黄处您好，您更年轻有为。”
黄光良谦虚摆手：“不敢当不敢当，我就是个干杂活的。”
魔都中院是正厅级单位，3.2亿的拍卖金不是小数，负责此事的黄光良，级别肯定不低。
汪大少和对方的关系，不是纯粹的买主与卖家，不至于勾心斗角当敌人似的提防着，但又不能完全信任。
法院在阿里平台主动坑买家的事情，至今为止，一例都没发生过。
网络平台面向全国，出问题影响太大，又没什么个人利益在里面，所以司法机构主动下套的意愿并不强。
但是，被动的坑很多，这种事儿不会为个人意志转移。
所以，汪大少没有与对方谈写字楼的事儿，东拉西扯的寒暄着，一并走向大厦。
进到大堂，另有一拨人在等着。
其中一位是大厦的物业经理，另外一位是王庭娱乐的律师。
各方人马到齐，才真正开始聊正事。
主要是律师问，对方答，汪言只负责听。
一项一项确认过去，情况渐渐变得明朗起来。
两层写字楼的产权明晰，不存在抵押或出售给第三方的情况，缴款之后的一个月左右就能拿到产权。
两层楼的实际面积与文件描述并无出入，每层各3700平，六座客梯+一座货梯，格局很好。
物业方面掏出一份前年的成交文件，26、27、28层的出售价格，在前年是7.2万元一平。
今年的魔都写字楼市场其实有点阴跌，成交价与去年基本持平，但成交量较少。
在这样的情况下，司法方将两层楼评估为4.8亿，均价6.5万每平，是比较公允的。
拿到银行去做抵押，评估价应该差不离。
而18、19两层的实际拍卖价，仅为3.2亿，均价4.32万元每平，是个超级大便宜。
当然，如果汪言不急着拿下，静待流拍，下次的上拍价必然会降到3亿以下，甚至到2.8亿、2.6亿，都有可能。
法院查封的资产，卖出去就是赚。
不然用什么来补偿债权人？
至于被执行人，那家公司已经破产，老板被列为在逃通缉犯，没有任何麻烦。
所以，现在仅剩的麻烦是……
“18、19层早在两年多前就被租了出去，目前有大大小小二十来家公司在那两层楼里办公，清理租客方面的事情，我们爱莫能助。”
黄光良并没有因为汪言年纪小就轻视他，坦然把情况说明。
这种事儿，哪怕骗得过汪言，亦不可能骗得过律师，没必要撒谎。
汪大少翘着二郎腿安静坐着，对黄光良点点头，仍旧没开口，静待律师交涉。
“葛经理，当时签订的租期是多久？”
“因为不是整租，合同大部分都是2+1，有个别的是1+1，但租金是一年一交，由我们代收，然后转给业主。”
“所以现在是什么状态？本年度的租金已经交付？”
“没有，刘老板1月份出的事，租客们以业主破产权益人不明为由，拒绝交付今年的租金。”葛经理摇头。
“OK，我表述一下，您看对不对——按照合同，今年是+1合同的最后一年租期，但实际上租客们已经处于拖欠租金状态。
现在是11月，有没有租客是在去年11月份到今年1月份之间交租的？”
“没有。”
“OK，那就是说，所有租客全体欠租，对吧？”
“对的。”
“OK，咱们再具体一点，已经履行完合约的有多少家？仍在合约期内，只是欠租的有多少家？”
“额，租期未到的应该只有三四家吧……具体的情况我得查查。”
律师点点头，回去和汪言小声汇报。
“汪总，在法理上，只要您拍下资产，在缴清款项、法院出具裁定书的那一瞬间开始，您就具备业主资格，可以解除与前租户的租赁关系。
但是，在具体的执行方面，我们很难申请下来法院的强制措施，如果租户拒不搬出，会很麻烦。
二十多家租户，长达一年时间拒绝交租，我完全有理由怀疑：租客内部应该已经形成共识，集体拖延、抵赖的可能性极高。
风险主要是集中在这里，别的问题不大，您慎重考虑。”
“多谢，我明白了。”
汪大少点点头，主动起身，邀请葛经理：“情况我已经了解，能不能请您带我上去实地看一看？”
“没问题，没问题！”
葛经理客客气气的鞠躬弯腰，请大家上楼。
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海光大厦总高28层，框架剪力墙结构，单层空间分割极灵活，室内墙体基本都是空心砖，不承重，只起到分隔作用。
18层被分隔成大概20个空间，驻扎着十几家公司。
19层的一半属于一家外贸企业，另外一半仍旧是散租。
按照葛经理的介绍，18、19两层都有不少没有被承租出去的区域，但是汪言一路走来，发现本该空着的房间，统统都被占用着。
葛经理讪笑道：“自从刘总出事，我们物业也很为难……”
汪言意味深长的笑笑，扔下一句：“你们海光房地产还挺好欺负的。”
转身走向前方。
葛经理被挤兑得很难受，动动嘴唇却没说出话来，眼睛里闪过一丝焦虑。
汪云喜又冷不丁问：“葛经理，物业费是哪方交？”
“呃，是我们物业与业主进行结算的……”
“那前业主欠你们物业费么？”
“当然，今年的物业费都没有结……”
汪云喜却不信：“你们代业主收取租金，没有直接扣掉物业费？”
葛经理被问得满脑门汗：“呃，主要是今年的租金没有收上来……”
对话的功夫，汪言已经在19楼的走廊里转了整整一圈。
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任何需求都能够得到满足。
7200平的面积，塞下1000员工轻轻松松。
王庭娱乐不断扩招，才几个员工？
250个不到。
拿下此处，至少一到两年内，王庭娱乐不需要考虑经营场地的问题，闷头往前冲就好。
……
走廊里人来人往，穿着各式工装的员工们，看着汪言一行人溜溜达达指指点点，目光十分讶异。
尤其是汪大少，衣着华贵，年纪又那么小，身后还跟着两个天仙般的姑娘，被一群中年男人拱卫在中间，一股顶级二代巡街的气息... -->>
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